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Bail rural : les clés d’une gestion réussie

Le bail rural est un contrat conclu spécifiquement entre un propriétaire agricole et un exploitant agricole. Il permet aux propriétaires fonciers de mettre en valeur leur patrimoine en le louant à un exploitant qui y développera son activité agricole. Le fonctionnement de ce contrat répond à des règles bien particulières. Au niveau juridique, quelles sont donc les spécificités à connaître ? Quelle est la valeur de votre patrimoine foncier et comment le faire fructifier ? Terre de Compta décrypte pour vous les subtilités du bail rural.

Quels sont les biens et personnes concernés par le bail rural ?

Seul un bien immobilier agricole peut faire l’objet d’un bail rural. Ces biens peuvent ainsi être des terrains ou des bâtiments d’exploitation à usage agricole.

Le bailleur est un propriétaire agricole qui peut :

  • jouir de la pleine propriété du bien,
  • être l’usufruitier du bien (à la condition que le nu-propriétaire ait donné son accord),
  • être l’indivisaire du bien (à la condition qu’il présente un mandat spécial ou bien que les autres indivisaires aient donné leur accord),
  • être un époux bailleur (à la condition que le conjoint ait fournit son accord).

Le bailleur doit se conformer à ses obligations légales en veillant notamment à l’entretien du bien et en prenant à sa charge les grosses réparations ainsi que l’impôt foncier. Enfin, le propriétaire bailleur assure lui-même le bien contre les incendies.

Le « preneur à bail » est la personne qui exploite le bien. Il peut être fermier ou métayer. Ce preneur a également des obligations :

  • il verse un loyer au bailleur (le fermage) ou une partie de sa récolte (dans le cadre d’un métayage),
  • il développe une activité agricole qui contribue à la mise en valeur du bien,
  • il doit informer le bailleur lorsque la nature de son activité est modifiée (surtout si la modification n’a pas été prévue par une clause du contrat).

A combien s’élève le loyer d’un bail rural ?

Les propriétaires fonciers ne sont pas libres de fixer eux-mêmes le montant de leur loyer car, dans le cadre d’un bail rural, c’est le législateur qui s’en charge.

La valeur de votre terrain dépendra notamment :

  • de sa destination (agriculture ou élevage),
  • de la qualité des sols,
  • de son état d’entretien,
  • de sa localisation géographique (en zone rurale, en zone périurbaine, en montagne ou en plaine),
  • de la facilité à irriguer le bien.

Chaque année, les loyers sont modifiés et fixés par arrêté préfectoral.

Quelle est la durée d’un bail rural ?

Les baux ruraux durent, au minimum, 9 ans. Dans certains cas, il est possible de procéder à la résiliation du bail, notamment lorsque :

  • le bailleur décide de reprendre le bien afin de l’exploiter lui-même (ou lorsque ses enfants ou conjoint décident de prendre eux-mêmes en charge l’exploitation),
  • le preneur commet une faute (il ne paie pas son loyer, il n’entretient pas le bien ou il le détériore…),
  • le preneur part à la retraite (il a atteint l’âge légal) ou bien il n’est plus capable de poursuivre son activité agricole (incapacité de travail),
  • la destination du bien est modifiée (par exemple, lorsque le terrain devient constructible alors qu’il ne l’était pas auparavant).

A noter : vous avez la possibilité de vendre votre terrain en cours de bail. En contrepartie, vous devrez verser des indemnités d’éviction au preneur. Bien entendu, vous devrez avoir rédigé un préavis pour l’informer de la vente imminente du terrain. Bien entendu, il y a des délais à respecter.

Vous êtes propriétaire foncier et vous souhaitez louer votre terrain ? N’hésitez pas à contacter les experts de Terre de Compta. Ils vous guideront pas à pas dans la rédaction de votre bail rural.